28-10-2008

В настоящее время наша страна вслед за остальным развитым миром переживает если не сам финансовый кризис, то его вполне ощутимые отголоски, коснувшиеся всех сфер экономики и бизнеса, в том числе и связанного с приобретением или продажей недвижимости. Специалисты в области недвижимости, риэлторы и аналитики всё громче говорят о том, что грядет снижение цен на квартиры и другую недвижимость.
Произойдет снижение или нет, а также как оно повлияет на рынок недвижимости в целом и финансовое состояние его отдельных участников – покажет, похоже, самое ближайшее будущее. Но в ситуации, когда по каким-то причинам именно сейчас необходимо продать квартиру, главным вопросом становится ее стоимость и возможности ее повышения. Ведь не секрет, что каждый продавец стремится продать дороже, равно как покупатель – купить дешевле. Для того чтобы сделка состоялась, стоимость квартиры должна быть адекватной. При этом есть ряд механизмов, способных ее увеличить, не выходя за рамки реальности запроса.
Цена на квартиру определяется тремя группами факторов.

Принять как факт

Первая группа – это факторы объективные, на которые продавец при всем своем желании повлиять не может.
Это, в первую очередь, месторасположение квартиры (престижность района, транспортная доступность жилья, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие или отсутствие промышленного окружения), инфраструктура района, планировка квартиры, «возраст» и технология строительства дома, этаж, на котором находится продаваемое жилье, а также наличие или отсутствие лифта, мусоропровода, лоджии, балкона.

На стоимость квартиры влияет и вид из окна. Так называемые "видовые" квартиры, окна которых выходят на набережные, памятники архитектуры и так далее, стоят дороже.

Кроме того, значение имеет социальный состав соседей. На него покупатели обращают внимание далеко не в последнюю очередь. А повлиять на этот фактор продавец, к сожалению, не в состоянии.

В элитном секторе недвижимости и в комплексах бизнес-класса оцениваются инженерные установки комплекса, коммуникации, связь. Для элитного сектора обязательно наличие внутренней инфраструктуры жилого комплекса (удобная парковка или гараж, внутренние магазины, кафе, салоны красоты, бассейн, сауна и т. п.). Наличие охраняемой территории дома является большим плюсом, для комплексов премиум-класса это условие обязательно, а в домах эконом-класса – обязательно наличие домофона.

Изменить к лучшему

Вторая группа факторов поддается управлению и может сыграть как на понижение стоимости квартиры, так и на повышение.

В первую очередь, это состояние квартиры. Ремонт и интерьер жилища должен соответствовать классу жилья. Но любая квартира при показе должна быть чистой. Отмытая плитка и пол, чистые окна, подклеенные обои – небольшой, но плюс, показывающий жилье в выгодном свете, а следовательно, способный повлиять на решение о покупке в положительную сторону.

В элитном сегменте рынка проведение евроремонта считается обязательным (или квартира должна быть подготовлена под отделку, которую покупатель выполнит по собственному проекту), а оригинальный и очень дорогой интерьер с применением качественного паркета, плитки, мрамора или отделки ценными породами дерева – желательным. Еще большим плюсом является индивидуальный авторский дизайн.

Если квартира дорогая, но еще не входит в категорию премиум, то ремонт проводить не следует. Люди, которые вкладывают большие деньги в покупку квартиры, как правило, могут себе позволить вложить их и в ремонт, чтобы он отвечал их интересам и желаниям.

Готовя к продаже квартиру эконом-класса, достаточно провести лишь небольшой косметический ремонт. Недорогие квартиры продаются лучше, когда они готовы к тому, чтобы в них въехать и жить. Следовательно, здесь выгодно сделать небольшой, освежающий ремонт. При этом хороший дорогой ремонт в дешевых квартирах смысла не имеет.

Кроме того, серьезный ремонт у покупателя может создать ощущение, что с квартирой не всё в порядке, что продавец таким образом пытается скрыть какие-то проблемные стороны жилища. Кроме того, вложенные в ремонт затраты могут не окупиться.

Состояние подъезда – характеристика, поддающаяся корректировке, но, понятно, не во всех случаях. Однако попытаться можно. Для начала достаточно не мусорить в подъезде самим, затем призвать к этому соседей. В случае если уборка лестничных клеток входит в комплекс услуг, оплачиваемых по квитанции домоуправляющей компании, ее необходимо требовать.

Порядок в правоустанавливающих документах на собственность, отсутствие долгов по коммунальным платежам, регистрация перепланировки в БТИ и прочее – большой плюс. Стоимость грамотно подготовленной к продаже квартиры выше, чем той, за которой числятся задолженности и неоформленные вовремя документы.

Стоимость квартиры зависит также от способа ее продажи. При чистой продаже квартира всегда стоит несколько дороже, чем при альтернативной сделке, которую провести сложнее. Если жилье свободно юридически и физически, то есть в нем никто не зарегистрирован и не живет, то стоимость жилья повышается.

Продать вовремя и успешно

Третья группа факторов – это также объективные факторы, на которые продавец повлиять не может, но, учитывая которые, он в состоянии совершить сделку более выгодно.

В первую очередь, это ситуация на рынке недвижимости в настоящее время и перспективы ее развития. Сейчас это особенно актуально. Продавать квартиру, пока цены не упали (о чем многие говорят) или ждать стабилизации ситуации – выбор за продавцом. Но прислушаться к профессиональному мнению необходимо. Ведь от того, насколько вовремя относительно экономической и спекулятивной ситуации совершена сделка, во многом зависит и стоимость недвижимости.

Есть несколько механизмов, которые могут изменить ситуацию на рынке как в сторону понижения цен на жилье, так и в обратную. В пользу возможного повышения цен на жилье говорит следующее: сейчас, с одной стороны, рушится фондовый рынок, банки вызывают сомнения у многих людей, следовательно, из акций и из банков деньги изымаются. Если высвобождаемая таким образом сумма крупная, то она, как правило, помещается в самый надежный актив, которым обычно является недвижимость. Подобный опыт мы переживали в 1997 году. Тогда кризис на фондовом рынке как следствие вызвал рост рублевых цен на недвижимость. Правда, в конце 1998 года цены в долларах начали падать. Но это уже по причине ослабления рубля по отношению к доллару.

Другая причина для роста цен – сдерживание строительства. Если банки будут сдерживать кредиты на строительство, то количество построенного жилья и коммерческой недвижимости существенно уменьшится. Снижение предложений при растущем спросе стимулирует рост цен на недвижимость.

С другой стороны, на ситуацию могут повлиять и другие факторы. Очень многое зависит от решений правительства, от поведения средств массовой информации. Если СМИ будут нам настойчиво рассказывать, что цены на недвижимость начнут падать, то все бросятся продавать квартиры, а не покупать. И как следствие – цены действительно упадут. Если же, наоборот, средства массовой информации будут разъяснять, что нет объективных причин для падения цен, стоимость квартир может сохранить тенденцию к росту.

Таким образом, сегодняшняя ситуация очень неоднозначна и неустойчива. Я бы считал сейчас целесообразным воздерживаться от радикальных решений.
Но помимо экономической и спекулятивной составляющей, есть и сезонная. Как правило, осенью цены на недвижимость растут. Поэтому удобное время для продажи квартиры – период с сентября по октябрь. Однако с точки зрения сегодняшнего кризиса, еще раз повторю, ситуация неоднозначна. А как общее правило для выгодной продажи квартиры, сезонность необходимо учитывать.

Повлиять на стоимость квартиры может и ее история. С продажей квартиры стоит подождать, если она получена по наследству или находится в собственности менее трех лет, иначе стоить она будет дешевле. В первом случае потенциальный покупатель учтет, что иные наследники, если таковые обнаружатся, могут оспорить сделку через суд. И попытается сбить цену. Во втором случае продавцу придется уплатить государству налог в размере 13 процентов от рыночной стоимости квартиры.

Если в квартире (или доме) проживали (или проживают) известные люди или выдающиеся деятели, то при грамотно проведенной пиар-кампании стоимость квартиры можно несколько поднять. В таком случае следует говорить о том, что продается не только квартира, но и ее социальный статус. Однако, как правило, это касается лишь элитного жилья.

На 5-10 процентов может подняться стоимость квартиры и в том случае, если покупатель заинтересован именно в ее приобретении. Например, в этом же доме проживают его родственники, или в приобретении квартиры заинтересованы соседи, желающие объединить ее со своей.

Но прежде чем работать над повышением стоимости, необходимо определить ценовой коридор, в котором находится реальная рыночная цена квартиры. Верно оценить стоимость своего жилья – задача сложная. Даже профессиональные оценщики, как правило, называют не конкретную цифру, а лишь верхнюю и нижнюю планку возможной цены продажи.

При самостоятельной продаже жилья продавец может сделать собственные выводы, ориентируясь на цену предложения подобных квартир, а также на количество звонков и показов своей квартиры, которые следуют за подачей объявления с указанием желаемой стоимости. Если звонков и показов много, следовательно, цена занижена, если крайне мало – завышена.
Причиной отсутствия необходимого количества звонков может быть также и недостаточная рекламная деятельность по продаже. Рекламная кампания имеет большое значение, ее нужно проводить как можно шире, используя все средства рекламы, которых сейчас много, причем бесплатных.

Кроме того, подавая объявление о продаже квартиры, постарайтесь указать не только метровые характеристики своей жилплощади, но и ее преимущества, например, расположение в зеленой зоне, прекрасный вид из окна. Не стоит забывать, что такие характеристики, как «большая лоджия», «удобная планировка», «рядом парк и детская площадка», «тихий закрытый двор» добавляют плюсы вашей квартиры, а следовательно, привлекают большее число покупателей, среди который шанс найти желающего купить квартиру по вашей цене – существенно вырастает.
Источник:  www.ners.ru